מה זה לעזאזל דירה להשקעה – ולמה כולם מדברים עליה?
האם כולם הפכו פתאום למשקיעי נדל"ן? או שזה רק אנחנו?
אז כן, אם לא שמתם לב, נדמה שכל אדם שלישי שאתם פוגשים, בין אם הוא בן 22 אחרי צבא או גברת בשנות ה-60 לחייה – "שוקל לקנות דירה להשקעה". מה זה אומר בדיוק? האם מדובר בקונספירציה של חברות נדל"ן, או שפשוט גילינו את מכונת הכסף החדשה? שנתחיל לפזר מילים כמו "תשואה", "צוער" ו"קאפ רייט"? תכף נגיע לזה – בלי פחד, ובלי מינוחים מפוצצים בלי כיסוי.
אז רגע, מה ההגדרה הבסיסית של דירה להשקעה?
פשוט: דירה להשקעה היא נכס נדל"ן שקונים לא למטרת מגורים, אלא כדי להרוויח ממנו כסף. כאן נכנס הז'אנר לזרוע כלכלית אחת מארבע: או שאתה מזכיר את הנכס ומרוויח שכר דירה חודשי, או שאתה ממתין לעליית ערך ומוכר אותו בעתיד ברווח. ואם אתה ממש אמיץ, עושה את שני הדברים – ואז גם מגיע לך גביע וגם סיבוב כפיים.
רגע, מה יוצא לי מזה באמת? אני נראה לי יותר טיפוס של נטפליקס וטלפונים שכבר אין לי כסף לשלם עליהם
ובכן, דירה להשקעה יכולה להיות:
- מקור הכנסה פסיבית: כן, זה הביטוי שכולם זורקים באינסטגרם כשהם מעלים סטורי מבאלי.
- דרך לגדר סיכונים: מניות זה נחמד, אבל נדל"ן – במיוחד אם קנית חכם – הוא פחות גחמני.
- אמצעי לשמור על ערך הכסף: במקום שהוא ינמנם בבנק עם 0.0000001% ריבית.
אבל למרות כל הברק הזה, לא כל דירה היא השקעה מוצלחת. ויש כאלה שנכוו… נו, פחות "השקעה", יותר "מלכודת עכברים עם כתובת יוקרתית".
5 שאלות שכל מי שחושב על דירה להשקעה חייב לשאול את עצמו
- כמה כסף באמת יש לי להשקיע? ולא, כסף של אמא לא נחשב כ"כסף שיש לי".
- האם אני מוכן להתעסק עם שוכרים? או שברגע שמישהו מתלונן על דוד שמש – אתה פשוט מדמם מהאוזניים.
- איפה הכי משתלם לקנות דירה להשקעה? תל-אביב נשמעת מגניב, אבל יקרה. באר שבע – חמה אבל מפתיעה (ולא רק במזג האוויר).
- מה התשואה שאני מצפה לה? אל תהיה גרידי: בין 3%-5% סביר בהחלט. שחקני NBA עושים יותר, אתה לא שחקן NBA.
- יש לי תכנית יציאה? אם הכול יתהפך, יודעים איך יוצאים מזה בלי להישאר בדירה בעפולה עם משכנתא ל-30 שנה?
אבל איך יודעים מה דירה משתלמת?
סתם לבחור "דירה חמודה" לא יעבוד פה
זה השלב שמפסיקים לחשוב על צבע הווילונות ועוברים למשחק של מספרים. הנוסחה הפשוטה היא:
תשואת דירה להשקעה = שכר דירה שנתי / מחיר הרכישה × 100
אם למשל קניתם דירה ב-900,000 ש"ח, ואתם מקבלים עליה שכר דירה של 3,000 ש"ח לחודש (כלומר 36,000 ש"ח בשנה), התשואה שלכם היא בערך 4%. לא רע.
אבל שימו לב!
יש דמי ניהול, תיקונים, חידוש חוזה, לפעמים מחסור בשוכרים – כל אלו מכרסמים בתשואה החמודה הזאת. וזה עוד לפני שהזכרנו את החמות שבאה לישון בדירה "רק לסופ"ש" ונשארת 3 חודשים.
האם דירה להשקעה עדיין משתלמת ב-2024?
אוקי, אנחנו לא באוגוסט 2010. המחירים טיפסו להם כמו חתול מורעל, והמיסוי על משקיעי נדל"ן כבר לא עושה לך הנחות. אבל! עדיין יש אזורים בפריפריה שמתפוצצים בצמיחה, עדיין יש אוניברסיטאות שמקימות הוסטלים רעועים ששברו למישהו את הסבלנות, ועדיין – תמיד יהיו אנשים שצריכים מקום לגור בו.
המפתח הוא מידע! לדעת איפה הולכים להקים תחנה של רכבת קלה, מתי עומד להיפתח קמפוס, או סתם לבדוק אם יש באזור אזור תעסוקה חדש. לפעמים 5 דקות מחוץ לעיר – הן ההשקעה הכי טובה במשק.
FAQ – שאלות שאתם מתים לשאול ולא אומרים בקול
- מתי הזמן הכי טוב לקנות דירה להשקעה? אתמול. הזמן השני הכי טוב – עכשיו. רק בתנאי שעשית מחקר.
- מה יותר משתלם – דירה בישראל או בחו"ל? תלוי. ביוון אתה יכול לקנות דירה במחיר של פיתה עם זעתר, אבל אז מתעסקים עם שוכרים יוונים וביורוקרטיה בצורת סופלקי.
- מה עם השכרה לטווח קצר, דרך Airbnb? זה פוטנציאל רווח מטורף – אבל עם טורנדו של חוקים, רגולציות ואורחים עם קליטה רעה.
- אפשר להשקיע בלי הון עצמי? אפשר, אבל זה טריקי. לעיתים באמצעות מימון משותף (קבוצות רכישה, שותפויות), אבל הסיכון עולה.
- אני מפחד להסתבך – בצדק. לא חייבים לקפוץ מיד. אפשר ללמוד, לנתח, לדבר עם אנשים שהשקיעו, לקרוא כתבות (טוב, אחת כבר כאן), ואז להחליט.
אז למי זה מתאים באמת, ולמי ממש לא?
- מתאים ל: מי שאוהב להבין מספרים, מוכן לקחת סיכון מחושב, ורוצה לבנות נכס מניב לעתיד.
- פחות מתאים ל: מי שמתעצבן ממסמכים, נבהל מכל נייר של הבנק, ושונא טלפונים משוכרים שנוזל להם מהברז.
המילה האחרונה – לפני שאתם שורפים חסכונות
דירה להשקעה היא אולי לא הפיתרון לכל בעיה כלכלית, אבל כשעושים את זה נכון – היא נכס מדהים, רשת ביטחון, ונקודת פתיחה חכמה לעתיד הכלכלי. זה לא קסם. זה עבודה, למידה, תעוזה וגם קצת מזל.
הבונוס? אם אתם באמת נהנים מהתהליך – פתאום תמצאו את עצמכם ממש מתרגשים עד רמת עילפון מהאפשרות לתקן שיש, לנהל משאים ומתנים מפולפלים עם שוכרים, ולדבר חמישה פרקים ברצף על עלות בנייה למ"ר. קפטן השקעות – הכובע על ראשך!
ואם לא? לפחות תוכל לומר שניסית, מבלי לקנות דירה על עצים באיזו שכונת פיתוח שלא באמת קיימת.
ענת שמעוני זינגר, מעצבת פנים ואדריכלית עתירת ניסיון עם למעלה מ-20 שנים של הצלחות.
ענת דוגלת בחיבור לאנשים בעיצוב כדי שישפיע על הרגשות ויעניק תחושות של נוחות, פרקטיקה, יופי ואסטטיקה.
זינגר עוזרת לאנשים להתקרב אל הבית והמשרד שלהם, ואל המקום שבו הם נמצאים .
